Intro

Welkom bij de LawBot Podcast, de wekelijkse podcast over recente civiele rechtspraak in Nederland. Deze week bespreek ik drie interessante uitspraken van de gerechtshoven: een zaak over de verkoop van een monumentaal pand door een Friese gemeente, een Amsterdams burengeschil over ramen die uitkijken op balkons, en een belangrijke uitspraak over huurverhogingen in de vrije sector.

Zaak 1: Gemeente mag monument verkopen aan huurder met voorkeursrecht

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2026:1418
Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | Datum: 10 maart 2026
Rechtsgebied: Civiel recht – Vastgoedrecht / Overheidsrecht

In de Friese gemeente Tytsjerksteradiel staat De Pleats, een monumentale voormalige boerderij die al jarenlang dienst doet als horecagelegenheid. De gemeente is eigenaar van het pand, maar wil het verkopen. Fergees B.V., de huidige huurder die er al sinds eind jaren negentig een horecabedrijf runt, heeft in het huurcontract een recht van eerste koop. Maar er zijn ook andere geïnteresseerden: JEF Holding en een particulier willen het pand graag kopen.

De kern van het geschil draait om het zogeheten Didam-arrest van de Hoge Raad uit 2021. Dat arrest bepaalt dat overheden bij de verkoop van vastgoed in principe gelijke kansen moeten bieden aan alle potentiële kopers. Je mag niet zomaar onderhands aan één partij verkopen. Maar er is een uitzondering: als er objectieve en toetsbare redenen zijn waarom er maar één serieuze gegadigde is, dan hoeft er geen openbare verkoopprocedure te komen.

De gemeente stelde dat het recht van eerste koop van Fergees zo'n objectieve reden vormde. Het huurcontract uit 2008 bevat een uitgewerkte regeling: als de gemeente wil verkopen, moeten taxateurs worden aangewezen die samen de koopprijs bepalen. Die procedure is ook daadwerkelijk gevolgd. Drie taxateurs hebben in oktober 2024 een rapport uitgebracht en op basis daarvan is een koopovereenkomst gesloten.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is het eens met de voorzieningenrechter. Het recht van eerste koop vormt een geldige reden om de uitzondering op de Didam-hoofdregel toe te passen. Het hof wijst erop dat het voorkeursrecht dateert van vóór het Didam-arrest en dat het contractueel rechtsgeldig tot stand is gekomen. De concurrerende kopers vangen bot en moeten ook de proceskosten betalen.

Zaak 2: Ramen in uitbouw moeten dicht vanwege inkijk op balkons buren

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2026:637
Instantie: Gerechtshof Amsterdam | Datum: 10 maart 2026
Rechtsgebied: Civiel recht – Burenrecht

In Amsterdam leven twee buren naast elkaar, maar hun relatie is verre van harmonieus. De ene buurvrouw heeft in 2020 een uitbouw laten bouwen aan de achterkant van haar woning, met een omgevingsvergunning van de gemeente. In de zijgevel van die uitbouw zitten ramen met doorzichtig glas, die uitkijken op de balkons van de buren op de eerste en tweede verdieping.

Het juridische probleem zit in artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek. Dat artikel verbiedt het om binnen twee meter van de erfgrens vensters te hebben die direct zicht geven op het erf van de buurman. De centrale vraag was: zijn balkons eigenlijk wel een ‘erf' in de zin van dit wetsartikel? Het Gerechtshof Amsterdam beantwoordt die vraag bevestigend. De balkons zijn een buitenruimte die bij de woning hoort en waar de bewoners dagelijks gebruik van maken. Ze vallen daarmee onder het begrip ‘erf'.

Dat de gemeente een omgevingsvergunning heeft verleend voor de uitbouw, maakt voor het civiele recht geen verschil. Een vergunning geeft geen vrijbrief om inbreuk te maken op de privésfeer van de buren. Interessant is dat de buurvrouw na het eerste vonnis wel actie had ondernomen: ze had de ramen met schroeven vastgezet en ondoorzichtige plakfolie aangebracht. Maar op een gegeven moment was de folie er deels af en stond een raam weer open.

Het hof oordeelt dat de ramen moeten worden vervangen door vaststaande matglazen vensters. Plakfolie of schroeven zijn niet genoeg, want die zijn te makkelijk weer te verwijderen. Wel wijst het hof de vordering van onrechtmatige hinder af. De uitbouw zelf levert geen onrechtmatige overlast op in de zin van artikel 5:37 BW.

Zaak 3: Huurverhoging boven inflatie is oneerlijk, indexatie met inflatie mag wel

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2026:613
Instantie: Gerechtshof Amsterdam | Datum: 10 maart 2026
Rechtsgebied: Civiel recht – Huurrecht

Woningstichting Eigen Haard verhuurt een woning in Amsterdam met een geliberaliseerde huurprijs – dat wil zeggen een huurprijs in de vrije sector. De aanvangshuur bedroeg 890 euro per maand. In de algemene voorwaarden staan twee bedingen over huurverhogingen. Het eerste beding koppelt de jaarlijkse verhoging aan de consumentenprijsindex (CPI), oftewel de inflatie. Het tweede beding geeft de verhuurder het recht om daar bovenop nog eens maximaal 5 procent extra te verhogen.

De huurders betaalden op een gegeven moment niet meer de volle huur. Eigen Haard stapte naar de rechter en eiste ontbinding van het huurcontract plus ontruiming. Maar de kantonrechter ging een stap verder: hij toetste ambtshalve of de huurverhogingsbedingen wel eerlijk waren onder de Europese richtlijn over oneerlijke bedingen. De kantonrechter oordeelde dat beide bedingen oneerlijk waren en vernietigde ze allebei. Daardoor gold weer de oorspronkelijke aanvangshuur.

Het Gerechtshof Amsterdam maakt een belangrijk onderscheid. Het CPI-indexatiebeding is wél eerlijk, oordeelt het hof. Dit beding doet niets anders dan de huur gelijk laten oplopen met de inflatie, op basis van een objectieve maatstaf van het CBS. De huurder weet precies waar hij aan toe is. Maar het opslagbeding – de extra verhoging van maximaal 5 procent bovenop de inflatie – is oneerlijk. Dat beding geeft de verhuurder een eenzijdig recht om de huur fors te verhogen, zonder dat de huurder daar iets tegenover kan stellen.

Het hof sluit daarmee aan bij de lijn van de Hoge Raad uit november 2024 en bij eerdere arresten van hetzelfde hof. Het praktische gevolg is dat Eigen Haard de huurverhogingen die zij doorvoerde op basis van de inflatie mag houden, maar de extra opslagen niet. Dat verandert de berekening van de huurachterstand aanzienlijk.

Afsluiting

Dat was het voor deze week. Drie heel verschillende zaken, maar allemaal relevant voor de dagelijkse praktijk: van gemeentelijk vastgoed tot burenrecht en huurrecht. Bedankt voor het luisteren naar de LawBot Podcast. Tot volgende week!